¿Pierdo las arras si no me conceden la hipoteca?
Si el banco no te concede la hipoteca, no recuperas automáticamente las arras. La respuesta depende del contrato, del tipo de arras y de si se ha pactado qué ocurre cuando no se obtiene la financiación. Por eso, antes de entregar una cantidad a cuenta conviene aclarar esta situación por escrito.
Encontrar una vivienda que encaja contigo puede generar ganas de avanzar, pero firmar las arras supone asumir compromisos. Revisar las condiciones desde el principio ayuda tanto a quien compra como a quien vende.
¿Qué son las arras en la compra de una vivienda?
Las arras son una cantidad de dinero que la parte compradora entrega a la vendedora al formalizar un acuerdo previo a la escritura de compraventa. Habitualmente se descuentan del precio total cuando la operación se completa. Sus efectos si la compra no llega a realizarse dependen de lo pactado.
El contrato de arras recoge las condiciones de ese acuerdo: quién compra y quién vende, qué vivienda se transmite, su precio, la cantidad entregada y el plazo para firmar la escritura. También debe aclarar las consecuencias de desistir o incumplir y las condiciones especiales, como la necesidad de obtener una hipoteca.
El Consejo General del Notariado recuerda que firmar arras no es obligatorio. Sin embargo, si se firma el documento, puede generar obligaciones exigibles antes de acudir a la notaría.
Tipos de arras: no todas tienen las mismas consecuencias
Arras confirmatorias
Confirman el acuerdo y funcionan como una entrega a cuenta del precio. No conceden por sí solas el derecho a abandonar la compra perdiendo la señal. Ante un incumplimiento, pueden reclamarse el cumplimiento o la resolución y, cuando proceda, daños y perjuicios.
Arras penitenciales
Permiten desistir en los términos expresamente pactados: quien compra pierde la cantidad entregada y quien vende debe devolverla duplicada. Es el mecanismo previsto en el artículo 1454 del Código Civil.
Arras penales
Establecen una penalización para el incumplimiento. No permiten automáticamente desligarse del contrato pagando esa cantidad: su alcance depende de lo acordado y de las reglas sobre obligaciones con cláusula penal del Código Civil.
Por eso, la palabra «arras» en el título del documento no basta para saber qué ocurrirá. Hay que leer sus condiciones y comprobar cómo se regula la financiación.
¿Cuándo puedes recuperar las arras si te deniegan la hipoteca?
Una de las principales cuestiones es si la compraventa se ha condicionado expresamente a obtener financiación. El Banco de España recomienda contemplar en las arras la posible denegación de la hipoteca y acordar qué sucede con el dinero entregado.
La condición debe ser concreta. No basta con comentar que necesitas una hipoteca. Antes de firmar, comprador y vendedor deberían acordar:
- Qué importe de financiación necesita la persona compradora.
- Hasta qué fecha puede obtenerla y comunicar el resultado.
- Cómo debe acreditar la solicitud y, en su caso, la denegación.
- Qué ocurre si el banco ofrece una cantidad inferior a la necesaria.
- En qué supuestos se devuelve la señal y cómo se realiza esa devolución.
La condición requiere el acuerdo de ambas partes y una redacción adaptada a la operación. Si el contrato ya está firmado, habrá que revisar lo que establece: no puede añadirse unilateralmente una protección que no se pactó.
Un estudio inicial favorable no equivale a una hipoteca formalizada
Antes de asumir compromisos, pregunta al banco en qué fase se encuentra tu solicitud y qué comprobaciones siguen pendientes. Una simulación de cuotas o una conversación comercial no ofrecen las mismas garantías que una oferta personalizada vinculante.
El Banco de España explica que la Ficha Europea de Información Normalizada, conocida como FEIN, recoge la oferta hipotecaria de la entidad y tiene carácter vinculante para esta durante el plazo establecido. Conviene conocer qué documento tienes realmente antes de fijar fechas con la parte vendedora.
¿Y si la tasación sale bien?
Una tasación favorable tampoco garantiza por sí sola la financiación. Según el criterio del Banco de España sobre tasación hipotecaria, la decisión también depende de la capacidad de pago y de la evaluación de la entidad.
Si el banco ofrece menos dinero del que necesitas, revisa cómo contempla el contrato esa situación. No siempre equivale a una denegación a efectos de la cláusula pactada.
Tres situaciones que conviene diferenciar
| Situación | Qué revisar |
|---|---|
| El banco deniega la hipoteca y existe una condición de financiación. | Los requisitos, documentos y plazos acordados para solicitar la devolución. |
| El banco deniega la hipoteca y no se pactó esa condición. | El tipo de arras y las consecuencias previstas. No hay devolución automática. |
| La entidad todavía está estudiando la solicitud. | La fecha límite y la posibilidad de acordar una prórroga por escrito. |
¿Qué pasa si se acerca la fecha y el banco no responde?
El plazo de las arras y el tiempo de estudio de la hipoteca son distintos. La información del Banco de España sobre solicitudes de hipoteca señala que no existe un plazo general determinado para aprobar la operación, aunque debe tramitarse en un tiempo razonable.
No des por hecho que la fecha de las arras se amplía porque el banco siga estudiando tu solicitud. Comunica la situación antes del vencimiento y, si ambas partes aceptan esperar, recoge la nueva fecha y sus condiciones por escrito.
Qué hacer si ya has firmado y te deniegan la financiación
- Reúne el contrato completo y sus anexos, así como el justificante de la cantidad entregada.
- Conserva la documentación bancaria sobre la solicitud, las condiciones propuestas y la denegación.
- Comprueba los plazos de comunicación y el medio previsto en el contrato.
- Solicita una revisión del caso antes de dar por perdido el dinero o exigir su devolución.
Evita basar la decisión en un modelo encontrado en internet o en lo que le ocurrió a otra persona. Cambios pequeños en las cláusulas pueden dar lugar a resultados diferentes.
Si vendes, estas condiciones también te afectan
Para la parte vendedora es importante saber si la compra depende de financiación, qué plazo se ha acordado y cómo se acreditará el resultado. Si necesitas coordinar la venta con una mudanza o con otra compra, esa información ayuda a organizarte.
Una condición clara permite que ambas partes conozcan los compromisos asumidos. También facilita decidir qué hacer si hay un retraso, una oferta bancaria insuficiente o una denegación.
Antes de firmar, revisa la operación completa
En Inmogar acompañamos a compradores y vendedores desde nuestra oficina en Deusto, con actividad en Bilbao y otros municipios de Bizkaia. Revisar los pasos de la compraventa y coordinar la información con tiempo ayuda a resolver dudas antes de asumir compromisos.
Puedes consultar nuestros servicios de acompañamiento en la compraventa o contactar con el equipo de Inmogar. Cuando se plantea un conflicto sobre las arras, la interpretación del contrato debe revisarse con un profesional jurídico o con la notaría.
Preguntas frecuentes sobre arras e hipoteca
¿Qué son las arras de una vivienda?
Son una cantidad que la parte compradora entrega a la vendedora en un acuerdo previo a la escritura, habitualmente a cuenta del precio. El contrato determina qué compromisos asumen ambas partes y qué ocurre si la operación no se completa.
Si no me conceden la hipoteca, ¿pierdo las arras?
No necesariamente. Hay que revisar el tipo de arras y si el contrato condiciona la compra a obtener financiación. Sin esa condición, la denegación de la hipoteca no implica automáticamente recuperar el dinero.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No. Es un acuerdo habitual antes de la escritura, pero no obligatorio. Si se firma, puede generar compromisos exigibles y debe revisarse antes de entregar dinero.
¿Se amplía el plazo de las arras si el banco tarda?
No de forma automática. Debe revisarse lo pactado y, si hace falta más tiempo, acordar una prórroga por escrito con la otra parte antes de que venza el plazo.
¿Una tasación favorable garantiza la hipoteca?
No. El banco también analiza la solvencia y las circunstancias de la operación. La tasación es una parte del estudio y no sustituye la aprobación de la financiación.
