Cómo vender un piso heredado: trámites y pasos

Cuando una vivienda forma parte de una herencia, decidir qué hacer con ella no siempre es inmediato. Antes de ponerla a la venta hay que aclarar quiénes tienen derechos sobre el inmueble, completar los trámites de la herencia y alcanzar los acuerdos necesarios. Si finalmente se decide vender, ordenar bien estos pasos ayuda a evitar retrasos y desacuerdos posteriores.

Vender un piso heredado en Bilbao es posible una vez que la herencia se ha formalizado y todas las personas que deben intervenir en la operación están correctamente identificadas. En esta guía explicamos qué hay que resolver antes de anunciar la vivienda, qué ocurre cuando existen varias personas herederas y qué obligaciones fiscales conviene revisar en Bilbao y Bizkaia.

Resumen rápido: qué hay que hacer para vender un piso heredado

1. Confirmar quiénes son las personas herederas y si existe testamento.
2. Aceptar y adjudicar la herencia.
3. Presentar el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal derivada de la herencia.
4. Inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad o coordinar este trámite con la notaría.
5. Comprobar quién tiene la plena propiedad, la nuda propiedad o el usufructo.
6. Alcanzar un acuerdo entre todas las personas que deban firmar la venta.
7. Reunir la documentación del inmueble y revisar su estado.
8. Realizar una valoración profesional y preparar la salida al mercado.

No todas las herencias presentan la misma situación. Puede haber una única persona heredera, varias copropietarias, un usufructo, una hipoteca pendiente o un inmueble que todavía figure a nombre de la persona fallecida. Por eso, el primer paso no es publicar el anuncio, sino conocer con precisión la situación jurídica y registral de la vivienda.

¿Cuándo se puede vender una vivienda heredada?

La venta puede realizarse cuando quienes han recibido el inmueble pueden acreditar sus derechos y tienen capacidad para disponer de él. En la práctica, esto exige que la herencia haya sido aceptada y adjudicada, que se hayan presentado los impuestos correspondientes y que la titularidad pueda quedar reflejada correctamente en el Registro de la Propiedad.

Si hay varias personas propietarias, todas deben consentir la venta de la vivienda completa y firmar personalmente o mediante un poder notarial suficiente. También deben tenerse en cuenta otros derechos que puedan recaer sobre el inmueble. Por ejemplo, si una persona tiene el usufructo y otras la nuda propiedad, la operación deberá plantearse contando con todas ellas.

No existe un plazo general que obligue a esperar varios meses o años para vender después de heredar. Lo que determina cuándo puede formalizarse la operación es que la sucesión, la fiscalidad y la titularidad estén correctamente resueltas. En algunos casos, la notaría puede coordinar en fechas próximas la adjudicación de la herencia y la compraventa, pero es necesario estudiar previamente la documentación concreta.

Pasos para vender un piso heredado en Bilbao

1. Confirmar quiénes son las personas herederas

El certificado de defunción, el certificado del Registro de Actos de Última Voluntad y el testamento permiten conocer quién debe intervenir en la sucesión. Si no existe testamento, será necesario tramitar la correspondiente declaración de herederos antes de adjudicar los bienes.

Conviene comprobar desde el principio si la vivienda pertenecía íntegramente a la persona fallecida o si solo era titular de una parte. También puede existir un cónyuge o pareja con derechos sobre el inmueble, un usufructo previo o una situación de copropiedad que deba reflejarse en la adjudicación.

2. Aceptar y adjudicar la herencia

Aceptar una herencia y adjudicar sus bienes son actuaciones relacionadas, pero no equivalen simplemente a cambiar el nombre de un recibo. La documentación sucesoria debe identificar los bienes, su valoración y la parte que recibe cada persona.

Cuando hay una única persona heredera, la tramitación suele ser más sencilla. Si existen varias, la escritura de partición y adjudicación determina qué recibe cada una. La vivienda puede adjudicarse a una sola persona compensando al resto, o quedar en copropiedad en los porcentajes acordados. Esta decisión condicionará quién tendrá que firmar una futura venta.

3. Presentar el Impuesto sobre Sucesiones

La adquisición de bienes por herencia está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Cuando resulta aplicable la normativa foral de Bizkaia, la Diputación informa de que debe presentarse el modelo correspondiente y de que el plazo general es de un año desde el fallecimiento.

El resultado depende, entre otros factores, del parentesco, del valor de los bienes, de las cargas y de las posibles reducciones. Por ello, no es aconsejable aplicar a todos los casos una cifra o porcentaje genérico. La Diputación Foral de Bizkaia reúne en su apartado de Sucesiones y Donaciones los modelos, instrucciones y vías de tramitación vigentes.

4. Declarar la plusvalía municipal de la herencia

Si la herencia incluye un inmueble urbano situado en Bilbao, también hay que comunicar al Ayuntamiento la transmisión a efectos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

El Ayuntamiento de Bilbao establece para las transmisiones por herencia un plazo de un año desde el fallecimiento o, cuando corresponda, desde el ejercicio del poder testatorio. Presentar esta declaración no significa necesariamente que siempre exista una cuota a pagar; el resultado depende de las circunstancias de la transmisión y de la normativa aplicable.

5. Inscribir la adjudicación en el Registro de la Propiedad

La inscripción permite que el Registro refleje quiénes son las personas titulares actuales y en qué proporción. Los Registradores de España señalan que, para inscribir una herencia, deben acreditarse el fallecimiento, las últimas voluntades, el título sucesorio y la presentación o liquidación de los impuestos correspondientes.

Lo habitual y más claro para todas las partes es que la adjudicación esté inscrita antes de la compraventa. En determinados supuestos, notaría y Registro pueden coordinar la documentación sucesoria y la posterior transmisión. Si se pretende vender con rapidez, conviene revisar esta posibilidad antes de asumir plazos o firmar unas arras.

6. Comprobar cargas y situación del inmueble

Una nota simple actualizada permite conocer cómo figura la vivienda en el Registro y si existen hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas. Una hipoteca no desaparece por el fallecimiento de su titular: habrá que comprobar el saldo pendiente, la existencia de seguros vinculados y la forma de cancelarla o resolverla antes o durante la venta.

También hay que revisar las cuotas de la comunidad, posibles derramas, el IBI y la situación física del inmueble. Si la vivienda llevaba tiempo cerrada, conviene comprobar suministros, humedades, ventilación, caldera, instalación eléctrica, ventanas y cualquier incidencia que deba solucionarse o comunicarse.

7. Acordar la venta antes de publicarla

Cuando existen varias personas herederas, es recomendable dejar acordados por escrito los aspectos básicos antes de anunciar la vivienda: precio de salida, margen para valorar ofertas, reparto de gastos, retirada de pertenencias, pequeñas reparaciones, disponibilidad para las visitas y persona encargada de centralizar la comunicación.

Este acuerdo previo evita que una oferta adecuada se bloquee porque todavía no se había hablado de cuestiones esenciales. También permite que la inmobiliaria sepa quién puede tomar decisiones y qué asuntos requieren la aprobación de todas las personas propietarias.

8. Valorar la vivienda y preparar la documentación de venta

El valor declarado en la herencia, el valor catastral y el precio de venta son conceptos distintos. Para fijar un precio adecuado hay que analizar el estado real del piso, su ubicación, los metros útiles, la distribución, la altura, el ascensor, la eficiencia energética y las ventas comparables de la zona.

Una valoración profesional de la vivienda aporta una referencia común cuando hay varias personas propietarias y facilita que las decisiones no dependan de impresiones diferentes. Antes de publicar, también conviene reunir la nota simple, el certificado energético, el certificado de la comunidad, el recibo del IBI y el resto de los documentos habituales. A estos documentos se sumarán los que acreditan la adjudicación de la herencia y la presentación de sus impuestos.

¿Qué ocurre si hay varias personas herederas?

Que una vivienda tenga varias personas propietarias no impide venderla, pero sí exige coordinación. Cada una es titular de su porcentaje y la venta del inmueble completo requiere el consentimiento de todas.

Si todas quieren vender

La operación puede desarrollarse con normalidad. Todas deberán firmar las arras y la escritura, salvo que alguna otorgue un poder notarial a otra persona. Antes de aceptar una señal, es importante comprobar que existe acuerdo sobre el precio y que nadie tiene pendiente aportar documentación.

Si una persona quiere quedarse con la vivienda

Puede estudiarse la adjudicación del inmueble a esa persona o la posterior adquisición de las participaciones del resto. La fórmula adecuada y sus consecuencias fiscales dependen de cómo se haya formalizado la herencia, por lo que debe revisarse antes de firmar un acuerdo económico.

Si no existe acuerdo

Nadie puede vender por sí solo la vivienda completa si no es su único propietario. Una persona copropietaria sí puede transmitir su participación, pero es una operación distinta y puede afectar a los derechos del resto.

Cuando las posturas son diferentes, lo más prudente es no publicar ni aceptar arras hasta aclarar la situación. Una valoración independiente y una conversación ordenada pueden ayudar a acercar posiciones. Si el desacuerdo continúa, será necesario recibir asesoramiento jurídico sobre las alternativas de división de la cosa común; el propio Consejo General del Notariado explica esta situación entre copropietarios.

Si hay usufructo y nuda propiedad

El usufructo concede el derecho de uso y disfrute, mientras que la nuda propiedad corresponde a quien es titular sin ese uso mientras el usufructo siga vigente. Para transmitir la plena propiedad libre de ese derecho deben intervenir quienes ostentan ambas posiciones. La escritura de herencia y la nota simple permitirán comprobar cómo está distribuida la titularidad.

Impuestos al heredar y al vender: dos momentos diferentes

Uno de los errores más habituales es considerar que, después de presentar los impuestos de la herencia, la venta ya no tendrá consecuencias fiscales. Son dos transmisiones diferentes y cada una debe revisarse por separado.

En Bizkaia, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de un inmueble se determina, con carácter general, comparando los valores de transmisión y adquisición conforme a la normativa aplicable. En una vivienda heredada, el valor y la fecha de adquisición guardan relación con los utilizados en la sucesión. La Hacienda Foral de Bizkaia explica el cálculo general de la ganancia o pérdida.

Además, el Ayuntamiento de Bilbao fija un plazo de 30 días hábiles desde el otorgamiento del documento público para declarar la plusvalía municipal en transmisiones entre vivos, como una compraventa. El hecho de haber declarado este impuesto al recibir la herencia no elimina la obligación de revisar la transmisión posterior.

Vender por menos del valor de adquisición tampoco significa que siempre pueda descontarse una pérdida en la declaración de la renta. La Hacienda Foral advierte de que determinadas pérdidas en la venta de inmuebles recibidos por herencia no son computables cuando la adquisición anterior estuvo exenta o no tuvo tributación efectiva.

La ubicación del piso en Bilbao no determina por sí sola que todos los impuestos deban presentarse en Bizkaia: la administración competente y la normativa aplicable deben comprobarse según cada tributo y las circunstancias personales. El cálculo fiscal puede variar según las fechas, los valores declarados, los gastos acreditados y la situación de cada persona. Por eso conviene revisarlo de forma individual con una asesoría fiscal o la administración competente. La información de esta guía es general y no sustituye el asesoramiento jurídico o tributario aplicado a un caso concreto.

Cómo preparar una vivienda heredada para su venta

Antes de realizar fotografías o concertar visitas, todas las personas propietarias deberían decidir qué se hará con los muebles, documentos y objetos personales. No conviene retirar o desechar pertenencias sin un acuerdo claro, aunque aparentemente tengan poco valor. Si el reparto requiere tiempo, puede hacerse primero un inventario y fijar una fecha para dejar la vivienda preparada.

Después, es aconsejable revisar los elementos básicos, limpiar, ventilar y solucionar las incidencias que puedan dificultar el uso normal de la vivienda. No siempre es necesario reformar. En muchos casos basta con presentar el piso de forma cuidada y explicar con transparencia su estado. Nuestra guía para preparar un piso antes de venderlo recoge pautas de presentación que también pueden aplicarse fuera de la primavera.

También hay que comprobar si la vivienda está vacía, alquilada o cedida. La existencia de un contrato de arrendamiento no impide necesariamente vender, pero sí afecta a la documentación, a la información que debe recibir quien compra y a los derechos de la persona inquilina. En ese supuesto, la operación debe estudiarse antes de anunciar el inmueble.

Errores frecuentes al vender una vivienda heredada

• Publicar antes de cerrar la herencia: puede generar visitas y ofertas cuando todavía no está claro quién puede firmar.
• Dar por hecho que todas las personas herederas están de acuerdo: el consentimiento sobre la herencia no equivale automáticamente a aceptar el precio y las condiciones de la venta.
• Firmar arras sin revisar la titularidad: un compromiso asumido sin la intervención necesaria puede provocar un conflicto y consecuencias económicas.
• Confundir el valor de la herencia con el precio de mercado: cumplen funciones distintas y deben analizarse por separado.
• Olvidar un usufructo, una hipoteca o una carga: la nota simple debe solicitarse al comienzo, no cuando ya existe una oferta.
• No reservar tiempo para ordenar la vivienda: retirar pertenencias y acordar su destino puede requerir más tiempo del previsto.
• Pensar que los impuestos ya quedaron resueltos al heredar: la venta posterior puede generar nuevas obligaciones fiscales.

Vender un piso heredado en Bilbao con un proceso ordenado

Una vivienda heredada reúne aspectos familiares, jurídicos, fiscales e inmobiliarios. Tratar cada parte en el orden adecuado ayuda a que la decisión se tome con información y a que la venta avance sin compromisos que todavía no pueden cumplirse.

En Inmogar estudiamos la situación del inmueble, coordinamos la valoración, organizamos la documentación comercial y acompañamos a la propiedad durante las visitas y la negociación. Si has decidido vender un piso heredado en Bilbao o necesitas saber qué falta antes de ponerlo en el mercado, puedes consultar nuestros servicios inmobiliarios en Bilbao o contactar con Inmogar para revisar el punto de partida.

Preguntas frecuentes sobre la venta de un piso heredado

¿Se puede vender un piso heredado sin inscribirlo antes?

Lo habitual y recomendable es inscribir primero la adjudicación de la herencia para que el Registro refleje a las personas titulares actuales. En algunos casos pueden coordinarse la escritura de herencia y la compraventa, pero deben acreditarse la sucesión, la titularidad y la presentación de los impuestos. Conviene consultarlo con la notaría antes de firmar arras.

¿Tienen que estar de acuerdo todas las personas herederas?

Para vender la vivienda completa deben consentir y firmar todas las personas que tengan la propiedad o los derechos necesarios sobre ella, personalmente o mediante poder notarial. Una copropietaria no puede vender por sí sola la totalidad del inmueble.

¿Hay que esperar un tiempo después de heredar para vender?

No existe un periodo general de espera. La venta puede formalizarse cuando la herencia esté correctamente tramitada, se hayan presentado las obligaciones fiscales y todas las personas que deban intervenir puedan acreditar sus derechos.

¿Qué impuestos hay que revisar al vender una vivienda heredada en Bilbao?

Al recibir la vivienda deben revisarse el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal por herencia. En la venta posterior pueden corresponder la tributación de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF y una nueva declaración de plusvalía municipal. El resultado depende de las fechas, los valores y la situación de cada persona.

¿Qué ocurre si una persona heredera no quiere vender?

La vivienda completa no puede venderse voluntariamente sin su consentimiento. Puede estudiarse que una persona adquiera la participación de las demás, mantener temporalmente la copropiedad o buscar asesoramiento sobre la división de la cosa común. No conviene aceptar una oferta ni firmar arras mientras no exista un acuerdo.